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住建部定调明年政策:对楼市影响几何 地产如何选股

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发表于 2017-12-26 20:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

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住建部定调明年政策:对楼市影响几何 地产如何选股

时间:2017年12月26日 11:06:58 中财网


  住建部定调明年楼市政策:鼓励刚需,去库存延续,棚改超预期
  近日召开的全国住房城乡建设工作会议对2018年工作任务做出部署,其中差异化调控、去库存、棚改等内容引发市场广泛关注。

  中金认为,政策基调不变,强调须满足刚需和改善需求。会议整体延续和响应十九大及中央经济会议对明年楼市的政策定调,在重申“差别化调控”的同时,明确提出要“满足首套刚需、支持改善需求”。

  今年热点城市严厉的调控政策对部分刚需和改善性住房存在一定程度误伤,住建部此番表态意味着明年调控政策将更趋精细化。

  特别地,首套房贷款利率因按揭额度不足已较基准利率普遍上浮10%(当前住房按揭中近九成为首套房按揭),与政策初衷相背离,未来不排除央行窗口修正的可能。

  预计2018年三四线市场销售下滑幅度有限,主要因:
  去库存政策方向仍将延续。此轮去库存已使三四线城市平均库存降至历史新低(当前开工未售库存仅14个月,低于2009年水平),但城市间存在显著分化。一方面,诸多位于核心城市周边的卫星城库存已低于一二线;另一方面,部分中西部三四线城市和县城库存仍然高企,而这些城市将成为明年去库存的重心。受此支撑,我们判断明年三四线市场销售量不会出现显著下滑(预计三四线销售面积同比降5%)。

  580万套棚改计划超市场预期。与市场部分观点不同,我们今年多次强调棚改并非解释此轮三四线销售走势的核心变量,近两年棚改实际完成规模将始终维持于600万套左右,住建部此次提出的580万套棚改计划也印证了这一观点。预计明年实际完成量可能小超此目标,棚改规模仍将保持平稳,从而为销售和投资端提供支撑。棚改货币化比例较今年可能出现下滑,但下行幅度非常有限。

  A股地产板块继续看多,主要受益于一二线市场销售复苏,且公募基金持仓比例处于低位(三季度末3.1%);港股调整接近尾声,建议底部增持。

  一二线销售增速反超三四线,“剪刀差”显现
  12月前三周,通过持续监测的60个城市新房销售面积同比小幅下滑5.6%,其中超高/高能级城市同比降幅收窄至3.7%,年内首次高于中低能级城市(-11.0%),前期持续提示的销售“剪刀差”已经显现。

  一二线与三四线城市销售走势反转。上周样本城市新建商品住宅销售面积环比-2.5%,同比-6.9%(上上周环比+4.5%,同比-1.2%),其中超高能级、高能级和中低能级城市分别同比+3.0%、-0.9%和-19.2%(上上周分别-26.4%、+2.2%和-0.5%)。12月前三周,累计销售面积同比下滑5.6%(11月同期-9.4%),其中超高/高能级城市同比降幅收窄至3.7%(11月同期-17.1%),中低能级城市同比-11.0%(11月同期+8.7%),二者走势已出现反转。

  
  销售均价环比小升。样本城市新建商品住宅销售均价环比+6.1%,同比+9.8%(上上周环比-0.3%,同比+9.7%)。12月前三周,销售均价同比+10.8%(11月同期+14.4%)。

  新推盘量再创新高。上周10个重点城市共有48个项目开盘,累计新推房源15674套,环比+45%,达年内高点。新开盘项目销售去化率83%(上上周80%),其中一、二线城市去化率分别78%和89%(上上周分别73%和87%)。

  居民用地成交量环比小幅下降。上周300城居住用地推出和成交面积分别环比下滑28.8%和14.3%。土地成交均价环比+8.2%(上上周-5.86%),平均溢价率22.6%(上上周24.9%)。

  高频数据显示12月前三周一二线城市销售延续11月复苏态势,且增速已反超三四线,预计明年一季度此趋势仍将延续。

  中金建议,A股地产板块继续推荐广泛布局一二线的龙头白马。港股调整接近尾声,建议底部增持,布局增长确定性高、攻守兼备且估值有吸引力的一二线标的。
  .中.金.金.网


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